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　　星耀如景作为“资管+运营一体化专业平台”，致力于中国保障性和市场化租赁住房领域的建设发展，旨在提供高品质租住综㊣合体，吸引国内外优质㊣资本长期投资，探索中国住房租赁市场高质量发展的新模式。

　　提到北京的老旧城区改造，石景山区是一个典型案例，特别是首钢园附近。该区域多为老旧房屋，配套设施不足，户型过时，一些公寓的卫生间面积狭小，部分小区缺乏合适的物业服务。然而，随着✅2022年北京冬奥会的举办，首钢园进行了大规模改造，园区周边产业聚集，包括航天航空、银行保险、AGI大模型、科幻等。三条地铁轻轨连接起中关村、金融街及㊣丽泽商务区，吸引了大量年轻人在此工作生活。高品✅质住房需求与低配置房屋供给之间的矛盾日益突出。

　　这是星耀如景的第一个项目，定位为“大型租住社区”，计划建设1500间公寓，总投资额12亿元，并已申请纳入北京市保障性租赁住房。该项目也是北京近一年外资参与的最大单笔投资的租住社区。星耀如景由住房租赁机构自如与全球投资公司景顺房地产共同出资成立，负责从投资、建设、运营到退出的全链条资管业务。

　　平台通过自有资金和募集国内外长期资金、银行项目融资，投资新的租赁用地和收购存量资产，打造满足客户需求的各种类型的租赁住房产品。通过强大的数智化能力管理运营资产，获取稳定的经营收益，最终实现资产盘活和资本循环。未来如果资产运营收益达到资✅产证券化的上市标准，也将考虑发行公募REITs。

　　中国租住市场已进入存量时代，物业价值需靠管理、运营产生正向现金流来体现。自如从三年前开始收购物业资产，自主管理运营。当时，房地产资产价格调整，市场向存量化方向转变。基础设施REITs试点扩展至保障性租赁住房，金融机构也加大对租赁市场的支持，年轻人的消费习惯也在改变，更多人选择租房而非买㊣房。

　　自如建立了专门团队执行相关策略，在北京投资了两个项目。为了可持续、高质量发展，自如广泛接触国内外资管机构，最终与㊣景顺集团㊣达成合作。景顺集团总部设在美国，全球资产管理规模约1.8万亿✅美元，其中景顺房地产的资产管理规模约900亿美元。景顺集团在1992年进入中国市场，目前仍持有长三角的物流仓储资产组合和北京的健康科技产业园。

　　在星耀如景的合作中，自如负责选址、新建或改造以及运营管理，利用数智化管理系统提高运营效率。自如在北京和上海已经进入数千个商圈，积累了500多万人次用户，开发了多种租住产品绝密文件模板。例如，2022年，自如将上海杨浦一栋5000平米的老旧商场改造成自如寓，6个月内实现了100%的出㊣租率。

　　景顺则负责资金募集和投资管理，基于多年经验构建了成熟的运营体系。景顺看好中国住房租赁市场的宏观前景，认为租赁住房具备抗周期性，特别是在一㊣二线城市。尽管当前外资对中国市场态度谨慎，但景顺对一线城市机构化住房㊣租赁赛道充满信心。

　　政府层面也在出台政策支持住房租赁市场发展，增加租赁住房用地供应，提供财政补贴和税收减免，降低企业运营成本。金融方面，国家通过专㊣项贷款、债券等工具支持住房租赁项目，鼓励金融机构提供低息贷款。

　　除了㊣新建项目，星耀如景还通过收购存量资产投入保障性和市场化租赁住房领域。2024年，自如资管将超过10万平米的闲置商办资产改造成符合监管要求的居住型物业，并纳入保障性租赁住房体系。此外，自如与北京科技园建设（集团）股份有限公司成立了合资公司，用于盘活存量资产，打造长租公寓和保租房产品。

　　市场上存量资产情况严峻，商品房待售面✅积持续增长，甲级写字楼空置率上升。机构化住房租赁业态相比其他业态具有抗经济周期、稳定的特㊣点，在投资回报方面具㊣备一定优势。孟月表示，盘活低效、空置的商办类资产需要考虑其改✅造方向，结合市场情况，将其改造成租住项目是不错的机会。通过数智化手段精准把握市场变化，有助于提升资产价值，解决年轻人安居需求。

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　　商务部、证监会等六部门联合发布了《外国投资者对上市公司战略投资管理办法》，为外国投资者战略投资A股上市公司开启了新篇章。新办法从五个方面降低了外资战投的投资门槛，扩展了投资主体范围、放宽了资产要求，并简化了管理程序，优化了交易方式㊣和条件